Fondul de rulment este rezerva din care asociația de proprietari plătește cheltuielile curente ale unei luni și se restituie proprietarului la vânzarea apartamentului; fondul de reparații finanțează exclusiv lucrările asupra proprietății comune (consolidare, reabilitare termică, reparații), iar restituirea lui la vânzare nu este prevăzută de lege — sumele neutilizate se reportează în anul următor cu aceeași destinație. Ambele fonduri sunt obligatorii conform Legii nr. 196/2018 (art. 72, respectiv art. 71) și se evidențiază în registre separate: cod 14-6-25/a pentru rulment, cod 14-6-25/b pentru reparații (OMFP nr. 3103/2017, Anexa 2).
Pe scurt
- Fondul de rulment = „capitalul de lucru" al asociației: acoperă cheltuielile curente la nivelul unei luni calendaristice și se reîntregește lunar pe măsură ce se consumă (Legea 196/2018, art. 72).
- Fondul de reparații = fond anual cu destinație strictă: consolidarea, reabilitarea termică, creșterea calității ambiental-arhitecturale, repararea și îmbunătățirea proprietății comune (art. 71).
- Ambele sunt obligatorii — neluarea măsurilor pentru constituirea lor se sancționează cu amendă de 2.500–5.000 lei (art. 102).
- Registre separate: registrul fondului de rulment (cod 14-6-25/a) și registrul fondului de reparații (cod 14-6-25/b).
- Chitanțe separate pentru fiecare fond, distincte de chitanța cotelor de întreținere (art. 71 alin. (4), art. 72 alin. (4)).
Tabel comparativ: fond de rulment vs fond de reparații
| Criteriu | Fond de rulment | Fond de reparații |
|---|---|---|
| Scop / destinație | Plata cheltuielilor curente ale asociației | Exclusiv consolidare, reabilitare termică, creșterea calității ambiental-arhitecturale, repararea și îmbunătățirea proprietății comune — nu cheltuieli curente |
| Bază legală | Legea nr. 196/2018, art. 72 | Legea nr. 196/2018, art. 71 |
| Cum se constituie | Plată anticipată; se reîntregește lunar pe măsură ce se consumă (art. 72 alin. (3)) | Fond anual fundamentat de comitetul executiv; în avans, în tranșe lunare egale, prin lista de plată (art. 71 alin. (2)) |
| Nivel / repartizare | Cheltuielile curente ale unei luni calendaristice — în practică, luna cu cheltuielile cele mai mari din anul anterior, majorată cu rata inflației (art. 72 alin. (1)) | Contribuție repartizată pe cota-parte indiviză (art. 75 alin. (2) lit. c) coroborat cu art. 76) |
| Restituire la vânzare | Da — art. 72 alin. (5), dacă prin actele translative de proprietate nu se stipulează altfel | Nu este prevăzută de lege; excedentul se reportează în anul următor cu aceeași destinație (art. 71 alin. (1)) |
| Chitanță | Separată de cea a cotelor de întreținere (art. 72 alin. (4)) | Chitanță nominală separată (art. 71 alin. (4)); cont separat (art. 71 alin. (3)) |
| Registru de evidență | Cod 14-6-25/a (OMFP 3103/2017, Anexa 2) | Cod 14-6-25/b (OMFP 3103/2017, Anexa 2) |
| Sancțiune pentru altă destinație | Amendă 4.000–9.000 lei (art. 102 alin. (1) lit. l)) | Amendă 4.000–9.000 lei (art. 102 alin. (1) lit. l)) |
Ce este fondul de rulment și cum funcționează?
Fondul de rulment este rezerva de lichidități din care asociația plătește la timp facturile curente, iar constituirea lui nu este opțională: asociația „este obligată" să stabilească cuantumul și cota de participare a proprietarilor (Legea 196/2018, art. 72 alin. (1)). Se constituie prin plată anticipată și se reîntregește lunar, pe măsură ce se consumă (art. 72 alin. (3)).
Nivelul trebuie să acopere cheltuielile curente la nivelul unei luni calendaristice — în practică, se echivalează cu luna cu cheltuielile cele mai mari din anul anterior, majorată cu rata inflației. Atenție la sursele care mai citează plafonul „cel mult cota de contribuție lunară": formularea provine din Legea 230/2007, abrogată. La încasare se emite chitanță separată de cea a cotelor de întreținere (art. 72 alin. (4)), iar evidența pe proprietari se ține în registrul fondului de rulment, cod 14-6-25/a — detalii complete în ghidul Ce este fondul de rulment?.
Ce este fondul de reparații și la ce poate fi folosit?
Fondul de reparații este fondul anual pe care proprietarii „au obligația să îl aprobe", cu destinație limitată prin lege: consolidarea, reabilitarea termică, creșterea calității ambiental-arhitecturale, repararea și îmbunătățirea proprietății comune (art. 71 alin. (2)). Nu poate acoperi cheltuielile curente — pentru acelea există fondul de rulment.
Suma anuală este fundamentată de comitetul executiv și se alimentează în avans, în tranșe lunare egale, prin lista de plată. Contribuția fiecărui proprietar se repartizează pe cota-parte indiviză (art. 75 alin. (2) lit. c) coroborat cu art. 76). Banii se țin în cont separat (art. 71 alin. (3)), fiecare încasare primește chitanță nominală separată (art. 71 alin. (4)), iar sumele neutilizate la finalul anului se reportează în anul următor cu aceeași destinație (art. 71 alin. (1)). Evidența se ține în registrul fondului de reparații, cod 14-6-25/b, cu pagini per apartament — pe larg în ghidul Ce este fondul de reparații?.
Cum organizați corect cele două fonduri
Pasul 1 - Stabiliți cuantumurile. Pentru rulment: nivelul cheltuielilor curente ale unei luni calendaristice (practic, luna cu cheltuielile cele mai mari din anul anterior, plus inflație). Pentru reparații: suma anuală fundamentată de comitetul executiv, împărțită în tranșe lunare egale.
Pasul 2 - Separați încasările. Emiteți chitanțe distincte pentru fiecare fond, separate de chitanța cotelor de întreținere, și țineți fondul de reparații în cont separat.
Pasul 3 - Țineți registrele dedicate. Fiecare fond are registrul lui: cod 14-6-25/a pentru rulment, cod 14-6-25/b pentru reparații — nu se pot evidenția în același registru, pentru că au regimuri diferite (restituire vs report).
Pasul 4 - Afișați lista de plată. Ambele fonduri apar pe coloane separate în lista de plată a cotelor de contribuție (cod 14-6-28), afișată lunar la avizier.
Pe lângă acestea, există și un al treilea fond: penalizările de întârziere (cel mult 0,2%/zi, aplicabile după 30 de zile de la scadență — art. 77 alin. (1)) alimentează fondul de penalizări (art. 77 alin. (3)), cu registrul său propriu, cod 14-6-25/d — detalii în ghidul Ce este fondul de penalizări?.
Întrebări frecvente
Se restituie fondul de rulment când vinzi apartamentul?
Da. Fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, „dacă prin actele translative de proprietate nu se stipulează altfel" (Legea 196/2018, art. 72 alin. (5)). Verificați deci contractul de vânzare: părțile pot conveni, de exemplu, ca sumele să rămână în beneficiul cumpărătorului.
Se restituie fondul de reparații la vânzare?
Legea nu prevede restituirea fondului de reparații: art. 72 alin. (5) reglementează expres restituirea doar pentru fondul de rulment, iar excedentul fondului de reparații se reportează în anul următor cu aceeași destinație (art. 71 alin. (1)). Practic, contribuțiile la reparații rămân atașate imobilului, în beneficiul proprietății comune.
Cine plătește fondurile: proprietarul sau chiriașul?
Față de asociație, debitorul este întotdeauna proprietarul: cota de contribuție este suma pe care „fiecare proprietar este obligat să o plătească lunar" (art. 2 lit. k)), iar neplata chiriașului „nu absolvă proprietarul, în calitate de locator, de obligațiile sale față de asociația de proprietari" (art. 30 alin. (6)). Transferul sarcinii către chiriaș este posibil doar prin contractul de închiriere și produce efecte numai între proprietar și chiriaș; practica uzuală — cheltuielile curente și rulmentul refacturate chiriașului, fondul de reparații la proprietar — este convenție contractuală, nu obligație legală.
Ce amenzi riscă asociația pentru fonduri?
Utilizarea fondurilor cu altă destinație decât cea prevăzută la art. 71–72 se sancționează cu amendă de 4.000–9.000 lei (art. 102 alin. (1) lit. l) și alin. (2) lit. e)), iar neluarea măsurilor pentru constituirea fondului de reparații sau a fondului de rulment cu amendă de 2.500–5.000 lei (art. 102 alin. (1) lit. j) și alin. (2) lit. c)); la prima abatere se poate aplica avertisment (alin. (5)). Sancțiunile se aplică „persoanelor fizice sau juridice vinovate" (art. 102 alin. (3)), iar constatarea revine primarului, împuterniciților acestuia sau Poliției Locale (art. 102 alin. (4) lit. b)).
Sunt obligatorii cele două fonduri?
Da, ambele. Proprietarii „au obligația să aprobe un fond de reparații anual" (art. 71 alin. (2)), iar asociația „este obligată" să stabilească cuantumul și cota de participare la fondul de rulment (art. 72 alin. (1)); neconstituirea oricăruia dintre ele este contravenție (art. 102 alin. (1) lit. j)).
Comandă registrele celor două fonduri
Pe formularetipizate.ro găsiți ambele registre conforme cu OMFP 3103/2017: registrul fondului de rulment (cod 14-6-25/a) și registrul fondului de reparații (cod 14-6-25/b), standard sau personalizate cu datele asociației — prețurile sunt pe paginile produselor. Le puteți comanda împreună cu lista de plată a cotelor de contribuție și cu un chitanțier pentru încasările separate pe fonduri. Pentru toate evidențele obligatorii ale asociației, consultați ghidul Ce formulare are nevoie o asociație de proprietari?.